В 2008 році ціни на квартири в новобудовах виросли вже на 30%

Ріст цін на первинному ринку житла в Москві й найближчому Підмосков'ї в першій половині року здивував усіх. Ціна за 1 кв. м квартир у новобудовах виросла в середньому на 20% (з обліком Підмосков'я - на 30%), незважаючи на те що аналитики прогнозували такий рівень цін тільки під кінець року. Але вже навесні ціни взяли черговий психологічний рубіж в $7 тисяч за 1 кв. м. Причина - у скороченні обсягу пропозиції комерційного житла в Москві. Позначився й відкладений з 2007 року попит з боку платоспроможних російських родин.

За офіційним даними, житлове будівництво в Москві за останні роки незначно скоротилося. Якщо в 2006 році звели близько 4,6 млн кв. м, то в 2007-м будівельники здали 4,4 млн кв. м. «На мій погляд, це було пов'язане з тим, що будівельний комплекс перебуває в періоді реструктуризації, - уважає президент групи компаній «Рескор» Сергій Лупашко. - Провал, на мій погляд, носить якийсь технічний характер, і зараз він переборюється». Під реструктуризацією експерт розуміє організаційне дроблення московського стройкомплекса на підрозділи, що займаються дорожньо-мостовим будівництвом (тобто боротьбою із транспортним колапсом), і структури, зайняті житловою й інфраструктурною забудовою. Підсумки першого півріччя стройкомплекс поки не підводив, але, за неофіційним даними, обсяг будівництва житла збережений на рівні 2007 року. Це гарна новина. Погана ж укладається в тім, що на периферії конкуруючих з Москвою за рівнем життя центрів притягання в останні роки так і не створено. У столицю в пошуках кращого життя прибувають `нові москвичі`, готові викласти стільки, скільки запросять забудовники. Процес цей не припинявся ніколи. І от уже вісім років, те пригальмовуючи, те прискорюючись, ціни на московське житло ростуть.

Цей рік у порівнянні з 2007-м більше активний. «Якщо влітку 2007 року на ринку простежувалася тенденція зниження ділової активності, у зв'язку із чим ціни практично не збільшувалися, то за два літніх місяці цього року ціни в наших об'єктах виросли на 7,6%», - коментує директор по маркетингу й продажам групи компаній «Квартал» Сергій Лушкин. У липні 2007 року 1 кв. м коштував, за даними досліджень `Кварталу`, у середньому $5178, а в липні 2008-го - уже $7404. `За перше півріччя, якщо враховувати зниження курсу долара, ріст ціни 1 кв. м із січня по червень склав 18,3%`, - відзначив Лушкин.

За даними аналітика ЗАТ « Пересвітло-Инвест» Ольги Юматовой, в 2007 році ціни на ринку московських новобудов збільшилися всього на 9,3%, а цього року за перші шість місяців ціни виросли більш ніж на 22%. Погоджується з нею й Сергій Лупашко з `Рескора`: `Наприкінці 2007 року ціни практично зупинилися, накопичуючи відкладений попит, що реалізовувався в першому півріччі`. За його словами, найбільше за перші півроку подорожчали квартири в будинках бізнес-класу - до 25%, экономкласс додав у ціні близько 17%, а елітне житло виросло приблизно на 20%. За словами Лушкина, графіки приросту грошової маси в національній економіці (так званий агрегат М2) практично збігаються з ростом цін на новобудови.

Крім збільшення грошової маси стає менше самих об'єктів. Всі опитані аналитики відзначають скорочення пропозиції квартир у Москві. Аналітик компанії `Домострой` Лариса Сутормина затверджує, що збільшилася пропозиція хіба що в Центральному адміністративному окрузі, та й то за рахунок реконструкції, а не за рахунок нового будівництва. За даними порталу realestate.ru, квартири в Москві сьогодні можна придбати в 119 споруджуваних будинках, які анонсовані й виставлені на вільний продаж компаніями-забудовниками. База `Домострою` нараховує близько 200 житлових комплексів, але однаково пропозиція залишає бажати й більшого, і кращого.

Крім того, пропозиції забудовників не відповідають очікуваній якості. `У Москві не залишилося щодо дешевого житла - житла экономкласса, що раніше могли собі дозволити відносно небагаті родини. Спостерігається переповзання пропозиції в дорогий сегмент, але ці декларації забудовників найчастіше не підтверджуються відповідною якістю будматеріалів і атрибутами, властивому житлу бізнесу-класу. Пропозиція та попит на квартири перебувають у дисбалансі. Забудовники пропонують великогабаритні квартири, наприклад двухкомнатные квартири по 90 кв. м, замість цілком достатніх для `двушек` 60 кв. м. `У дорогому будинку чомусь не вистачає парковочных місць для автомобілів, а оздоблювальні матеріали самі стандартні`, - ремствує Репченко. Сутормина відзначає, що підвищеним попитом серед покупців новобудов у перші місяці поточного року неспроста почали користуватися однокімнатні квартири: вони подешевше. На більші, на жаль, не вистачає грошей.

Інший спосіб прибудувати гроші - покупка квартири в малоповерхових і малоквартирних будинках в охоронюваних селищах.

Аналітик компанії «Домострой» Лариса Сутормина відзначає ріст популярності житлових комплексів у так званих передмістях Москви (до 30 км). У списку аналітика перебуває близько 30 охоронюваних поселень із такими будинками. `Цей відносно новий формат житла служить гарною альтернативою московським новобудовам, - говорить вона. - Одна із причин підвищеного інтересу до заміських квартир - ціна`. Наприклад, у житловому комплексі `Рублевское передмістя` на Ильинском шосе 1 кв. м продається по $3,5-4,3 тисячі, а квартири в новобудовах, наприклад на південно-заході або в Західному адміністративному окрузі, зараз продаються по $7,3 тисячі за 1 кв. м, тоді як ще в січні ціна була $6,7 тисячі. квадратний метр, Що Став непід'ємним, змушує багатьох аналітиків говорити про мильну бульку на ринку нерухомості.

`Незважаючи на те що ринок нерухомості Москви й Підмосков'я усе більше нагадує мильну бульку, говорити про зниження цін було б необачно. Крім того, у нас майже відсутні інші інструменти, здатні відтягнути інвестиційні гроші: у першу чергу немає повноцінного ринку акцій`, - думає керівник аналітичної служби компанії «Нове місто» Наталя Ветлугина. `З іншого боку, у забудовників нагромадився досить великий обсяг непроданого житла, і вони змушені різними способами залучати покупців, надаючи бонуси й знижки, - уважає Ветлугина. - Особливо це помітно на тлі жорсткості ситуації з видачею іпотечних кредитів`.

Як би там не було, якщо спробувати заглянути на кілька місяців уперед, те очевидно, що будувати житла на продаж у столиці будуть менше. По-перше, будувати вже майже ніде, а по-друге, столичні влади значно збільшують частку соціального житла в загальному обсязі будівництва. Крім того, основним методом житлової забудови проголошена комплексна реконструкція кварталів, що, звичайно ж, дорожче будівництва в чистому полі. Так що причини майбутнього росту цін у наявності.

Втім, гендиректор інформаційно-аналітичного агентства Rway Олександр Крапин уважає, що зараз затишок перед зниженням цін. Справа в тому, що риэлторы вважають індикатором майбутнього поводження цін на покупку нерухомості зміни ставок оренди квартир. А вони в Москві в липні хоч і незначно, але знизилися - на 0,3%.